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Promesse de vente : sur le respect des délais contractuels

Publié le : 03/04/2024 03 avril avr. 04 2024
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Source : www.legifrance.gouv.fr

Cet arrêt de la cour de cassation du 15 février 2024 rappelle l’importance de respecter les délais qui encadrent régulièrement les promesses de vente.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente, signée sous condition suspensive, comportait deux clauses dont la première était encadrée par un délai d’action très bref : 

  • si la condition suspensive se réalise et si l'acheteur refuse de réitérer la vente, le vendeur peut faire constater la vente judiciairement dans le délai d’un mois à compter de la date prévue pour la réitération de l'acte et invoquer, le cas échéant, le bénéfice de la clause pénale prévue dans la promesse ;

  • le vendeur peut toujours renoncer à la réitération de la vente et se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l'acheteur, après l'avoir mis en demeure de réitérer, ce dernier devant alors lui verser le montant de la clause pénale sur lequel s'imputera le dépôt de garantie immédiatement acquis au vendeur.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, le vendeur poursuit l’acheteur en paiement de la clause pénale.

Une cour d’appel déclare cette demande irrecevable pour ne pas avoir été formée dans le délai d’un mois précité, au motif que ce délai visait toutes les actions en justice découlant de la défaillance de l'acheteur sans distinction.

La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d’appel, jugeant que cette dernière avait dénaturé les termes clairs et précis de la seconde clause, aucun délai pour agir n’étant visé dans ce cas par la promesse.

En l’espèce, le vendeur, qui avait renoncé à agir en réitération forcée de la vente, pouvait agir en paiement de la clause pénale sans être contraint par le délai prévu dans la première clause.

A contrario, si le vendeur avait opté pour l’action en vente forcée, il était tenu d’agir dans le bref délai d’un mois fixé contractuellement, sous peine d’être déclaré irrecevable à agir.

Il faut être très vigilant lors de la signature des promesses et respecter scrupuleusement les délais spécifiques qui y sont visés.

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