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Le Conseil Constitutionnel déclare, dans sa décision du 9 janvier 2018, que le droit de préemption de la Commune instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR est contraire à la Constitution

Le Conseil Constitutionnel déclare, dans sa décision du 9 janvier 2018, que le droit de préemption de la Commune instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR est contraire à la Constitution

Publié le : 30/01/2018 30 janvier janv. 01 2018
URBANISME

Conformément aux termes de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975,

Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

La loi ALUR instaurait un droit de préemption au profit de la Commune en cas de renonciation du locataire à son droit de préemption.

En cas d'absence d'acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'ensemble des locaux pour lesquels il n'y a pas eu acceptation de ces offres de vente. A défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle.

Ce texte est censuré : alors que le droit de préemption de la Commune devait répondre à l’objectif d’intérêt général que constitue le droit du locataire au maintien dans les lieux loués, le Conseil Constitutionnel reproche au législateur de n’avoir pas restreint l'usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis. En particulier, il n'a imposé à la commune aucune obligation d'y maintenir le locataire ou l'occupant de bonne foi à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation.

La loi ALUR ajoutait :

La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d'acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. En cas d'acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien.

Ce texte est également censuré : le Conseil Constitutionnel déclare que le délai de six mois imposé au propriétaire pour le paiement du prix de vente porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Cette décision du Conseil Constitutionnel était attendue puisque que dans le cadre des dispositions applicables au droit de préemption urbain et notamment l’article L 213-14 alinéa 2 du Code de l’Urbanisme, la loi ALUR a réduit le délai de paiement du prix de vente, initialement de six mois, à quatre mois. Accorder à la Commune un délai de paiement de six mois dans le cadre des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, était incohérent au regard des dispositions du Code l’Urbanisme.

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